当前，中国楼市异常低迷典丰投资，全球都这样吗？
近期，有位粉丝向我咨询海外房地产相关问题，他已在澳大利亚发展多年。
据他反馈，当前澳大利亚房地产市场十分繁荣，甚至隐约出现 “全民炒房” 的苗头。
而且当地开发商、居民，包括一些自媒体，都在持续看涨澳大利亚房价，甚至有观点认为澳大利亚一线、二线城市的房价 “将会永远涨”！
这让我不禁到十年前在中国流行的 “一线城市房价永远涨” 的说法。
这位粉丝还提到，近两年澳大利亚的邻国新西兰，以及中国移民较青睐的加拿大，房价均呈下跌态势。
为何澳大利亚能如此 “特立独行” 呢？
平时我也会关注海外房地产市场的发展，但并非每日、每周或每月都追踪数据，通常是每隔几个月查看一次，而且在每年年初的 “年度十大预言” 中，我也会分析并预测海外房地产市场的走势。
为了回答这位粉丝的问题，我特意重新研究了相关数据，接下来就跟各位老铁分享几张关键图表。
澳大利亚平均房价：快涨
过去十年总体呈上涨趋势，但期间也有部分时段出现下跌，比如 2018-2019 年、2022 年。
即便如此，过去十年澳大利亚房价的总体涨幅仍超过九成，接近翻倍。
从今年上半年的走势来看，房价涨幅确实比较快。
美国平均房价走势：阴跌
过去十年，美国房价同样总体上涨，涨势最迅猛的阶段是 2020 年货币大放水之后。
直到 2022 年下半年典丰投资，受美国 “暴力加息” 影响，房价进入盘整期。
2023 年以来，美国房价总体呈横盘状态，重心略有下移。
尤其是今年以来，房价跌势稍显明显。
加拿大平均房价：连跌
2015-2022 年，加拿大房价走势与澳大利亚极为相似。
2018-2019 年曾小幅下跌，2020-2021 年则大幅上涨。
其背后逻辑与美国一致，都是疫情后货币大放水推动房价飙升。
2022 年加拿大跟随美国加息后，房价开始下跌。
但 2023 年以来，加拿大房价走势与美国略有类似，呈现阴跌状态，而澳大利亚房价却在持续上涨。
新加坡房价指数：连涨
新加坡的房价走势与前面三个国家不太一样。
2018 年之前的几年，新加坡楼市表现疲软，房价处于下跌状态。
2018 年起开始持续上涨，尤其 2020 年下半年之后，保持了较快涨幅。
最近两年，新加坡房价涨幅虽较前两年有所收窄，但依然维持上涨态势。
未来海外房价走势
上述四个国家，都是中国高收入人群乃至中产阶级愿意 “移居” 的目的地，它们的房价走势中，也都包含了华人购房需求的推动作用。
尤其是新加坡，疫情后表现尤为突出，对部分中国人的吸引力很大 —— 尽管新加坡是个 “弹丸小国”，中国人移居的数量相对较少，但对当地房价的推动作用却是最大的。
从中长期来看，人口是支撑房价的核心因素。
美国、澳大利亚、加拿大均为移民国家，其中加拿大、澳大利亚的人口年均增速稍高，总体在 1% 以上，但近几年这两个国家的移民政策正逐渐收紧。
从短中期来看，经济基本面是影响楼市的重要因素。
2021-2022 年，这些国家的经济增速普遍较高；但 2023-2025 年，经济增速持续放缓，总体从 3%-4% 的 GDP 增速降至今年 1% 多一点的水平。
经济下滑、失业率上升，本应不利于楼市发展。
不过，从 2024 年 9 月开始，美国已启动降息。
澳大利亚则从今年 2 月就开始降息。
降息带来的货币政策宽松，本就有利于房价上涨，这一点在澳大利亚市场表现得尤为明显。
可见，在经济回落、降息初期，不同国家的房价走势会出现分化，就像目前美国、加拿大房价下跌，而澳大利亚、新加坡楼市仍保持活跃一样，背后的原因较为复杂，还需要观察不同国家更细致的指标，比如土地供应量、房地产税收政策、信贷政策、土地与住房建设供应政策等。
如果购房需求旺盛，但土地和新房供应相对短缺，就容易推动房价上涨，当前澳大利亚的情况估计就属于这类。
展望明年、后年，随着持续降息、货币政策进一步宽松，经济有望逐步企稳。在这一背景下，对房价的利好效应会更加明显。
本期内容仅供对海外房产感兴趣的朋友们参考，谢谢大家。
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